各银行上调利率，加拿大房价能降吗？

在债券收益率飙升的背景下，加拿大各大银行最近纷纷提高固定抵押贷款利率，包括加拿大皇家银行（RBC）、蒙特利尔银行（BMO）和加拿大国家银行（NBC）等。

此举不太可能减缓加拿大过热的住房市场，因为超过一半的新借款人选择了有史以来最便宜的浮动利率贷款。

浮动利率贷款将更普遍
7月份，新的浮动利率抵押贷款的市场份额从2020年初的不到10%猛增到51%，这是加拿大银行（Bank of Canada）在2013年开始跟踪该数据以来的最高水平，而且抵押贷款经纪人说，自那时以来，这一比例还在继续增加。

这种转变是浮动利率和固定利率之间差距不断扩大的结果。浮动利率是与隔夜拆息（overnight rates）一起变动，而固定利率跟随债券收益率走高。由于加拿大银行承诺在2022年下半年之前不会提高基准利率，即使债券收益率因通货膨胀率上升而继续飙升，这一差距也将进一步扩大。

专家表示，这意味着浮动利率抵押贷款的普及将进一步增长，颠覆了一个已经存在了十多年的趋势。

银行把人们推向浮动利率贷款
大流行期间对住房的需求激增，导致加拿大的抵押贷款保险公司和加拿大银行警告风险升级，政治家们也发誓要采取措施提高买房的可负担性。然而，央行自身的低利率政策也助长了需求的飙升。

“我们正处于一个人为压制短期央行控制的利率的阶段，”抵押贷款经纪人Ron Butler说，但“基于市场的利率，如五年期固定利率，表示‘不，不，我认为利率必须上升’。”

但他补充道，“浮动利率如此之低，对市场的影响已大大减弱。”

加拿大大型银行已经提高了他们的五年期固定利率，以应对债券收益率的飙升--从加拿大皇家银行2.44%的利率到TD银行的2.29%。

根据利率比较网站RateHub.ca的数据，截至周三，这已将平均贴现固定抵押贷款利率推至16个月高点1.94%，而贴现浮动利率则降至0.95%的纪录。

“浮动利率是固定利率的一半，”Ratehub.ca联合创始人James Laird说，并补充说，当浮动利率抵押贷款比固定利率至少便宜75个基点时，对浮动利率抵押贷款的需求通常会上升。

抵押贷款在大流行期间为银行的盈利增长提供了动力，但随着经济的开放，银行有更多的机会进行贷款，他们愿意将其较高的借贷成本转嫁给购房者显示了这种灵活性。

Newhaven资产管理公司投资组合经理Ryan Bushell表示，固定利率的提高表明，在大流行期间，银行急于提高抵押贷款以部署过剩资本的一些想法已经消退。

他说，他们将更多的借款人推向浮动利率贷款的事实表明，他们“希望人们更快地调整曲线”，因为中央银行的加息都会提高浮动利率，而固定利率保持不变。

穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)副总裁兼高级信贷官Rob Colangelo表示，只有当债券收益率上升100个基点或更多时，整体抵押贷款需求才会回落，尽管这将被放款人更好的利润率所抵消。

他说：“如果债券收益率继续上升，他们可能需要做出调整，但我认为这不会像加拿大银行表示将加息50至100个基点那样重要。”

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